Das Erben einer Immobilie bringt neben der emotionalen Komponente auch viele rechtliche und finanzielle Aspekte mit sich, die sorgfältig bedacht werden müssen. Als Erbe einer Immobilie stehen Sie vor wichtigen Entscheidungen, die Ihre finanzielle Zukunft maßgeblich beeinflussen können. Dieser ausführliche Ratgeber klärt die wichtigsten Fragen rund um das Thema Immobilienerbschaft in Österreich und hilft Ihnen, wohlüberlegte Entscheidungen zu treffen.
Mit dem Tod des verstorbenen Erblassers (Erbfall) erwirbt der Erbe zunächst nur das Erbrecht, noch nicht das Eigentum an der Immobilie.
Es folgt das Verlassenschaftsverfahren, in dem der Erbe eine bedingte oder unbedingte Erbantrittserklärung abgeben muss.
Nach Abgabe der Erbantrittserklärung und Klärung aller Voraussetzungen erfolgt die Einantwortung durch das Gericht. Sobald die Erbantrittserklärungen abgegeben wurden, die Erben und ihre Quoten feststehen und die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, wird den Erben die Erbschaft eingeantwortet und die Abhandlung beendet.
Mit der Einantwortung erwirbt der Erbe das Eigentum an der Immobilie. Danach muss er sein Eigentumsrecht noch im Grundbuch eintragen lassen.
Die steuerlichen Auswirkungen einer Immobilienerbschaft hängen von verschiedenen Faktoren ab. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die wichtigsten Aspekte:
- Steuerart Relevanz Besonderheiten
- Grunderwerbsteuer: Bei Übertragung fällig Berechnung Nach verschiedenen Methoden möglich und Höhe von Verwandtschaftsverhältnis abhängig
- Einkommensteuer Bei Vermietung
- Immobilienertragssteuer: Bei Verkauf Spekulationsfrist beachten.
- Grundsteuer Laufende Belastung
- Umsatzsteuer Bei gewerblicher Vermietung Optional möglich
Eine besondere Rolle spielt die Bewertung der Immobilie, die für die steuerliche Behandlung maßgeblich ist. Dabei gibt es verschiedene Methoden:
- Grundstückswert-Berechnung nach der Grundstückswertverordnung
- Bewertung nach dem Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria
- Verkehrswertermittlung durch Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren
- Bewertung der geerbten Immobilie
Die korrekte Bewertung einer geerbten Immobilie ist nicht nur für steuerliche Zwecke wichtig, sondern auch für weitere Entscheidungen über die Nutzung oder einen möglichen Verkauf. Ein professionelles Gutachten berücksichtigt dabei verschiedene Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung und Marktentwicklung. Es kann sinnvoll sein, einen unabhängigen Sachverständigen zu beauftragen, um einen objektiven Wert zu ermitteln.
Die Bewertung bildet auch die Grundlage für mögliche Ausgleichszahlungen an Miterben oder die Berechnung des Pflichtteils. Besonders bei Erbengemeinschaften ist eine faire und transparente Bewertung essentiell, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Im nächsten Abschnitt werden wir uns detailliert mit den verschiedenen Optionen beschäftigen, die Ihnen als Erbe einer Immobilie zur Verfügung stehen von der Eigennutzung über die Vermietung bis hin zum Verkauf.
Wenn Sie eine Immobilie erben, ergeben sich daraus verschiedene rechtliche Verpflichtungen, die Sie beachten müssen. Sie können eine unbedingte Erbantrittserklärung abgeben und damit unbeschränkt für alle Schulden haften – auch über den Wert des Erbes hinaus. Alternativ können Sie mit einer bedingten Erbantrittserklärung Ihre Haftung auf den Wert der Verlassenschaft beschränken. Dafür wird ein Inventar erstellt. Bei mehreren Erben haftet dann jeder nur entsprechend seiner Erbquote. Sie können auch eine Gläubigereinberufung beantragen, um einen Überblick über die Forderungen zu erhalten. Bei Überschuldung werden die Gläubiger quotenmäßig befriedigt. Als letzte Option können Sie die Erbschaft auch ganz ausschlagen – dann haften Sie für keine Schulden, verlieren aber auch alle Rechte am Erbe.
Für Eintragungen in das Grundbuch ist grundsätzlich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erforderlich. Diese bestätigt, dass der Eintragung hinsichtlich der Grunderwerbsteuer keine Bedenken entgegenstehen.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung kann durch eine Selbstberechnungserklärung eines Notars oder Rechtsanwalts (Parteienvertreter) ersetzt werden. Diese sind befugt, die Steuer für Erwerbsvorgänge selbst zu berechnen, wenn die Selbstberechnung innerhalb der vorgesehenen Frist erfolgt.
Neben der Grunderwerbssteuer ist auch die Grundbuchseintragungsgebühr zu bezahlen.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist abhängig vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis. Sie beträgt zwischen 0,5 und 3,5 %.
Nach der Erbschaft einer Immobilie stehen Sie vor der grundlegenden Entscheidung über dessen weitere Nutzung. Hier bieten sich drei Hauptoptionen:
1. Eigennutzung
- Kostenersparnis durch wegfallende Mietzahlungen
- Mögliche Steuervorteile bei Selbstnutzung
- Flexibilität bei Umbau und Renovierung
2. Vermietung
- Regelmäßige Mieteinnahmen
- Steuerliche Absetzungsmöglichkeiten
- Wertsteigerungspotential
3. Verkauf
- Sofortige Liquidität
- Vermeidung von Verwaltungsaufwand
- Keine langfristigen Verpflichtungen
Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick:
- Frühzeitige Prüfung der Vermögenssituation vor Erbannahme
- Sorgfältige Planung der künftigen Immobiliennutzung
- Rechtzeitige Beantragung aller notwendigen Dokumente
- Beachtung steuerlicher Fristen
Kontaktieren Sie bei komplexen Erbschaftsfällen unbedingt einen Rechtsanwalt, um Ihre Rechte und Pflichten optimal wahrzunehmen. Eine professionelle Beratung kann Ihnen helfen, kostspielige Fehler zu vermeiden und die beste Lösung für Ihre individuelle Situation zu finden.
- Grunderwerbsteuer (0,5 % bis 3,5 % je nach Verwandtschaftsgrad)
- Immobilienertragssteuer (bei einem späteren Verkauf, abhängig von der Spekulationsfrist)
- Grundsteuer (jährliche Abgabe für Eigentümer)
- Ein steuerfreier Verkauf ist möglich, wenn die Immobilie:
- Vom Erblasser in den letzten zwei Jahren durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde oder
- Der Erblasser mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre dort gewohnt hat (Hauptwohnsitzbefreiung).
Alle Erben bilden eine Erbengemeinschaft und müssen gemeinsam über die Immobilie entscheiden.
Ja, durch Ausschlagung der Erbschaft – dann entfallen sowohl Rechte als auch Pflichten, insbesondere bei überschuldetem Nachlass.
Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen wurden sorgfältig recherchiert. Dennoch kann keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität oder Qualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Haftungsansprüche gegen den Betreiber dieser Website, die sich auf Schäden materieller oder ideeller Art beziehen, welche durch die Nutzung oder Nichtnutzung der dargebotenen Informationen bzw. durch die Nutzung fehlerhafter und unvollständiger Informationen verursacht wurden, sind grundsätzlich ausgeschlossen. Diese Website enthält Verknüpfungen zu Websites Dritter (“externe Links”). Diese Websites unterliegen der Haftung der jeweiligen Betreiber. Rechtliche Regelungen können sich jederzeit ändern. Trotz sorgfältiger inhaltlicher Kontrolle übernehmen wir keine Haftung für die Aktualität der bereitgestellten Informationen. Alle Informationen sind ohne Gewähr und unverbindlich. Die bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Für die Lösung konkreter Rechtsfragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsberater (Rechtsanwalt).
Unsere Partnerkanzlei steht Ihnen gerne bei konkreten Rechtsfragen zur Verfügung
BOYER NEUHUBER RECHTSANWÄLTE
2225 ZISTERSDORF, HAUPTSTRASSE 25 TELEFON 0 25 32 – 23 79
2230 GÄNSERNDORF, LAGERHAUSSTRASSE 3 TELEFON 0 22 82 – 611 55
E-Mail: boyer@aon.at
Web: www.boyer.at